房产3大转移预示,新加坡外环外怎么着住宅板块

作者:新闻中心

该地位于浦口区江北核心区位置,近地铁10线龙华路站,本宗地块为2018年新区七月推出的一宗住宅用地。目前周边配套医教文娱都较为完备,待开发空地剩余不多,但东侧紧邻沪陕高速;区域附近大量热门楼盘中建国熙台一期二期、白马澜山、白马云著、悦见山,近期具有加推计划。

打击楼市乱象,又一次来势汹汹!这一次,剑指投机炒房。

图2:上海住宅20板块的土地供应和人口规划规模

8月17日上午,南京迎来8月第三轮土拍,竞拍今年第07号公告当中的3宗浦口地块,另外两宗滨江开发区地块G39、G40停止出让,出让面积超16.7万㎡,起拍总价38亿元。

不算不知道,一算吓一跳,1-7月,全国调控次数已高达260多次,不夸张的说,今年可谓是“史无前例”了!随着这些政策的出台和严格实施,都让炒房者受到了严重冲击。

从板块的综合价值和未来升值潜力来看,四大新城的由于规划和配套突出排名靠前,嘉定新城、青浦新城和南桥新城和临港新城排名前四,其中又以嘉定新城的板块价值最为突出。排名第五、第六的是顾村和周康板块,这些板块未来的地铁规划条数较多,已有较多品牌开发商进入,未来人口导入也不少,已较为成熟。宝山的另外一个重点发展的板块罗店的板块价值也相对靠前,崇明的长兴岛后来居上,环境佳,未来有地区级商业中心规划,未来前景看好。板块综合价值排名靠后的是马桥、金汇、松江中部和新桥。松江的几个板块排名都相对靠后。

地块要求装配式建筑面积的比例为100%,公共建筑单体预制装配率不低于40%,住宅建筑(三层及以下的低层住宅除外)100%实行成品住房交付。

?离不开的一线,回不去的三线,那我们去二线安家可好?

数据来源:中国指数研究院

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致命一招:房地产税呼之欲出

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2、竞价达到最高限价时,“竞保障房面积”将改为“竞自持面积”,每次申报面积200㎡,申报面积最多者为竞得人。

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表3:板块配套规划数据

3、江浦G38地块,经过2轮竞拍,被龙湖以总价17.6亿拿下,楼面地价为10194元/㎡,与区域最高地价23235元/㎡相比,地价降了13041元/㎡。

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图1:活跃20住宅板块的开发投资吸引力排名

(2)D地块内须配建一所12班幼儿园,由浦口区教育局完善用地手续,由海峡科工园负责建设,所对应土地按划拨方式供地,建设资金由浦口区财政局拨付。

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为了评价上海外环外活跃20个住宅板块对开发商的投资吸引力,我们设立了两方面的指标,一是针对房地产市场的开发性指标,二是板块的综合价值与前景指标。其中开发投资潜力指标下设6个三级指标,包括前三年的宅地成交规模,用来反映板块未来是否还有土地供应,地价房价比,反映盈利空间,板块的销售规模和出清周期,看板块是否适合跑量,产品同质化程度和品牌开发商的进驻个数看板块住宅市场的竞争激烈程度。而板块综合价值与前景则是反映板块的基本面和未来的升值空间,下设八个三级指标:板块的整体规划前景、轨道交通规划条数、通勤时间、人口规划规模、自然环境,商业配套,教育配套和医院配套。

今天上午竞拍节奏很快,三宗宅地都迅速成交,最终出让楼面地价均低于板块内最高楼面地价,地价最高降了1.2万/㎡!成交情况如下:

2018年,不管是频繁的调控,还是严厉的专项行动,都在释放着这样的信号——留给炒房客的时间不多了!小编将和大家从3个方面来说说,为什么说炒房客已被全面围堵,抗不了多久了!

图6: 上海活跃20住宅板块的综合价值和升值潜力排名

G38浦口区江浦街道海桥路以南、绿水湾北路以东地块

日前,住建部下了“狠命令”:“坚决遏制房价上涨”,对房地产调控不力的地方坚决问责,投资炒房客们再存侥幸心理,钻漏洞的可能性不太了。

▌各板块综合价值点评


“房子是用来住的,不是用来炒的”。炒房客的存在,不仅让刚需者买不到房,也会炒高房价,肆无忌惮通过炒房来获取暴利,更会破坏楼市的健康发展。小编也希望,这一次对炒房者的严厉打击,可以让房价更为理性,市场更加健康,让真正有刚需的老百姓已合理的价格,买到自己想要的房子。

上海目前郊区有些板块过去三年内的土地供应很少。过去三年宅地供应量超过30万平方米的是南桥新城、罗店、长兴岛和临港以及马桥。同时顾村、青浦新城、祝桥的土地供应量也超过25万平方米。未来这些板块的住宅销售量会保持较大。嘉定新城的土地供应量已经较少,松江的泗泾还有一些地出让,但新桥和松江中部过去三年土地供应量较少。而从人口导入的规模看,四大新城的人口导入规模都超过60万,意味着未来四大新城的必还有较大的土地供应上市。

地块解读

?一线城市靠边站,这3个二线城市,将成为今年楼市新的热点

上海活跃20住宅板块的开发投资吸引力排名

总体来看G36品质最佳,关注度最高,周边各项配套齐全,紧邻地铁口,在建及竞品项目均较多;另外值得关注的是,从这次土拍开始,南京土地竞买规则出现了改变:

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我们用板块综合价值指数和板块的房价做散点图可知,目前上海的性价比较高的板块为嘉定新城,南桥新城,临港新城,安亭汽车城和顾村以及奉城。临港新城的性价比最高,综合板块价值排名第四,而房价排名仅第十七位,为最大的价值洼地。性价比高的还有嘉定新城和南桥新城。嘉定新城综合价值指数得分最高,但房价排名为第7,南桥新城综合价值排名第三,房价排名第八。上海房价虚高的板块为马桥、新桥和泗泾。这些板块的综合价值排名靠后,但房价排名居前几位。

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尤其是提高二套房首付比例、限售、限价、加快房产税立法这四大政策,把炒房客围堵得密不透风,甚至直接断了后路。就拿限售政策来说,现在大部分城市对房产出售的限制是要求在取得房产证之后3-5年内不允许出售,炒房者可能想走都走不掉了。

从商业配套来看,有一半的板块规划有地区级商业中心,他们是嘉定新城、青浦新城、南桥新城、临港新城、顾村、周康、安亭汽车城、罗店、长兴岛、奉城。同时从上图可以看出,地区级商业中心的教育和医疗也普遍好于非地区级商业中心板块。教育配套较好的板块有南桥新城、嘉定新城、青浦新城和周康。医院配套较好的有南桥新城、嘉定新城青浦新城、顾村和罗店以及祝桥。

(2)地块要求装配式建筑面积的比例为100%,住宅建筑单体预制装配率不低于50%,公共建筑单体预制装配率不低于40%,住宅建筑(三层及以下的低层住宅除外)应100%实行成品住房交付。

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上海外环外活跃20板块开发投资吸引力指标体系

严/肃/广/告/时/间

另外,小编要提醒大家的是,这次的调控新政非常具有精准性和目的性,是对2016年以来调控政策执行过程中出现的漏洞进行修复,直接封杀漏洞,限制投资客炒房的针对性很强。

表1:各板块开发投资潜力点评

地块要求

政策精准围堵:炒房客“四面楚歌”

图4:上海住宅20板块的房价和地价房价比

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地块要求

今年6月份起,各主管部门已经在30个城市先行开展治理房地产市场乱象的专项行动,重点打击投机炒房行为和房地产“黑中介”!所以,不管是操纵房价、捂盘惜售的投机炒房团伙;还是捆绑收费、参与投机炒房的黑中介;小编奉劝各位,还是悠着点吧。

第三部分

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严打:对炒房客说“不”

▌哪些板块的轨道交通便捷?

地块解读

多名专家实时在线,

▌哪些板块的性价比较高,哪些板块房价虚高?

G37浦口区江浦街道雨山南路以东、财八路以北地块

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南京

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数据来源:中国指数研究院

(1)C地块为基层社区中心用地,须配建社区卫生服务站建筑面积不小于300平方米,文化活动室建筑面积不小于600平方米,体育活动站建筑面积不小于200平方米,基层社区服务中心建筑面积不小于600平方米,社区警务室建筑面积不小于60平方米,居家养老服务站使用面积不小于150平方米,公厕建筑面积不小于100平方米,垃圾收集站建筑面积不小于80平方米。上述公共设施由竞得人代建后无偿移交浦口区政府,所对应的土地按划拨方式供地,出让面积据实核减,出让金总额不作调整。

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数据来源:中国指数研究院

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