刑释了如何房价确定性信号,中期业绩解读

作者:新闻中心

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海子说,关心粮食和蔬菜,喂马劈柴周游世界,但没想到进入21世纪的国人首先迎来的就是居住成本的增加:房价一骑绝尘而去,如今又不得不面对房租的不断飙涨。人均收入几乎是原地踏步,但是房价和房租高涨的背后,生活成本却在不断推高,难怪有人说高房价是最好的避孕药,在这种情况下,自己都养活不了,何谈养育孩子呢?

8月23日,金科股份公布2018年半年报。报告期内,金科股份实现销售金额597亿元,销售面积697万平方米,同比分别增长116%和84%,再创历史新高。金科股份坚持内生式增长与外延式发展并重,2018年上半年,金科以多种方式积极获取土地储备,新增土地储备达1012万平方米,目前已进入了全国23个省(市)。金科股份以美好生活服务商的姿态,呈交了一份“高增长+高质量”的答卷。

2018年快要过去三分之二了,你的工资涨了吗?

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▌销售业绩高速增长 全年目标胜券在握

跟钱沾边,猫哥也是异常敏感的,这两天有一个词语进入到了猫哥的视线——“企业工资指导线”,它跟我们工资挂钩,是企业给员工涨工资的参考依据。

最近又有谣言说,9月1日后会有3100万港澳台同胞跟着一起抢房子,房价又要涨了的言论满天飞。对于这种言论,奇哥不说相信大家也都知道这是不能信的,毕竟在当前形势下楼市正在迎来四大巨变,条条都释放了房价不会继续上涨,下跌趋势已经形成的信号。

近年来,金科股份销售规模持续保持高增长态势。2018年上半年,金科股份实现销售金额597亿元,其中主营地产板块实现签约销售金额581亿元,同比增长118%,签约销售面积697万平方米,同比增长84%。目前已完成全年1000亿销售目标的 60%,全年销售目标将大概率完成。此外,金科股份加速回款,2018年上半年销售回款达410亿元,同比增长82%,销售回款率达70.6%。

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图:金科股份2013-2018上半年销售额、销售面积及累计同比增长率

政府建议涨薪

首先,遏制炒房,四川祭出最强杀招,房价难以上涨

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那么怎么涨呢?

众所周知,激进的炒房投资客一般都是把杠杆最大化利用,很少有炒房客会傻到全款炒房,在中国住房贷款是居民可用利用的最优质杠杆,所以之前也屡屡爆出有首付贷、消费贷等更加恶劣的炒房行径。有专家分析称,如果杠杆用得好,100万往往能撬动1000万的资产。

数据来源:企业年报、半年报

简而言之,就是政府划了三条线,建议企业可以按照这三条线来给员工涨工资。目前已经有11个省份发布了2018年企业工资指导线。

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拜仁,金科股份近两年来销售增长明显提速,主要原因是投资开发速度的加快以及单盘销售的大幅提升。2018年上半年,金科新开工面积约1050万平方米,同比大幅增长248%;连续多年新开工面积增速超过70%,开发速度明显加快。

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所以楼市调控最有效的做法就是不仅要封堵炒房渠道,还要坚决遏制金融杠杆。24日,四川调控祭出了狠招——央行成都分行宣布:在川二套房首付不得低于5成,部分热点区域不得低于7成,所有银行必须执行,没有讨价还价的余地。

图:金科股份2013-2018上半年新开工面积

但是,需要特别说明的是,这三条线并非硬性规定,也不会强制执行,而是“建议”,有的省份的指导线由人社厅来下发,而有的省份则是由工会会同工商联下发,而且这三条线是同时考虑了劳资双方的情形。

有专家解读,这是全国热点城市开始逐步贯彻落实中央“坚决遏制房价上涨”、“打击炒房”的重磅信号,首付比例的提高就意味着炒房成本的增加,在贷款利率本就高企的当下,如果二套房首付比例再次提高,毫无疑问将给炒房客制造更大的难题。

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一般来讲,工资指导线分为三条线,上线、基准线和下线,但是部分省份并未设置上线,比如上海市就规定,上年平均工资水平低于全市职工平均工资60%的企业,增长幅度可适当高于平均线,但并未规定具体的上浮幅度。

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数据来源:企业年报、半年报

而下线也不是不可突破的,需要充分考虑企业的经营情况,同样是上海,就规定“生产经营困难、经济效益较差的企业,工资增长幅度可以低于下线”。

其次,中介大佬献言建策,空置税或提前降临?

▌营收利润稳步增长 盈利能力持续提升

当然有一部分人的工资是必须涨的,这也是一条不能突破的红线,那就是最低工资标准,但是这部分人的上涨并不是由工资指导线来确定,而是由《劳动法》规定,而人保部也有《最低工资规定》。

继曝光中介联合资本推升北京房租后,胡景晖再次爆出重磅内幕——在北京6环内有近100万套房屋处于空置状态。不仅如此,他还建议仿效一下香港特区政府出台空置税,他认为空置税一出,租金会应声而跌,北漂等的租房生活条件会极大的改善。

与此同时,金科股份营收及利润也稳步增长。2018年上半年,金科股份实现营业收入155亿元,同比增长49%;实现营业利润10.73亿元,同比增长104%;净利润7.9亿元,同比增长60%。

最低工资标准由各省市的劳动主管部门颁发,每年最多调整一次。

事实上,社科院就曾经建议收“空置税”替代房产税,因为既可以增加住房的持有成本,也可以鼓励住房出租以提高住房的利用效率,真实实现国家提倡的房住不炒、租售并举,可谓是一举两得。

图:金科股份2013-2018上半年盈利指标

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房地产调控长效机制的目标,是保障“房地产市场的平稳健康发展”,是“让全体人民住有所居”,而不是增加财政收入。但反观现如今的很多调控政策,都只是一味限价、限购,但却不是从源头上解决问题。

数据来源:企业年报、半年报

我们的钱呢?

这一轮北京等大城市房租迎来暴涨,终于让管理层意识到了逼出空置房源的深远意义,再加上各大专家学者和权威机构的呼吁,未来不久相信在房产税还没开征之前,空置税就可能和我们提前见面。正如胡景晖所言,开征空置税租金会应声而跌,这将极大缓解购房需求,对平抑房价有深刻意义。

▌锁定“三圈一带” 积极获取土地储备

其实,我们的平均工资也是涨了的。

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今年上半年,金科股份继续坚定“三圈一带”全国战略布局,在南昌、成都、重庆、苏州、北京等城市累计新获项目56个,总投资额约 270 亿元;新增计容建筑面积1012万平方米。截至2018年6月,金科股份可售面积3600万平方米,预估货值超3000亿元。2018上半年,金科股份平均拿地楼面价仅 2668 元/平米,仅占当期销售均价的 32%,有效保障未来项目毛利水平。

数据显示,2012年—2016年,全国城镇非私营单位就业人员年平均工资从46769元提高到67569元,年均名义增长11.1%。2017年更上一层楼,平均工资达74318元,比上年增加6749元,同比增长10.0%,增速比2016年加快1.1个百分点;扣除物价因素,实际增长8.2%。 

再者,土地流拍严重,地价下跌是必然趋势,房价下跌还远吗?

图:金科股份2013-2018上半年新增计容建筑面积

而2012年—2017年,全国居民人均可支配收入从16510元提高到25974元,年均名义增长了11.5%。

中弘是今年爆出的首例因为资金将面临破产的地产公司,但中弘之后奇哥相信还会有更多的企业陷入资金困局。

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10%的增长已经超过了工资指导线的基准线,而人均可支配收入的名义增长率超过了工资增长率,但是在我们体感上,感受就不那么明显。

证券融资、发行美元债、房屋抵押贷款、信托基金等都被按下了暂停键,地产商的日子真的是越来越不好过了。此外,截止至目前,全国已经有850多宗土地流拍,广州、太原、杭州、苏州、合肥、宁波等热点城市都出现了流拍事实,要知道在2016年这种情况是绝对不会出现的,那时候几十家企业抢一块土地屡见不鲜。

数据来源:企业年报、半年报

我们的钱呢?

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金科股份新增投资中,一二线城市占比达66%。从城市分布来看,成渝城市群依然是金科重点布局的区域,同时也明显加大了长江中游、长三角、京津冀区域布局力度。核心城市群丰富的土地储备,是公司可持续性发展的有力保障。

▌其实我们可以看一下,10%的增长率需要面对的是什么呢?

反观现在真的是让人大跌眼镜,很多优质地块不仅难达底价,更是出现无企业竞拍的尴尬局面,在缺钱的背景下,地产商都在勒紧裤腰带过日子,土拍“入场券”也是救命钱。

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